Довесок к имуществу: что следует знать про квартиры, на которые наложено обременение
Мы расскажем, что следует учитывать при выборе имущества, и что предпринимать, если обременения наложены на недвижимость Сочи.
Перед тем, как купить квартиру в Сочи, необходимо проверить и удостовериться в том, что на нее не наложено обременение. Обременениями являются права третьих лиц – государственных, юридических, а также физических, на имущество, которое выражается в праве владения или использования объекта. Если подобное обременение наложено на ЖК Сочи, ее владелец может столкнуться с рядом неудобств, так как его права будут ограничены. Самая главная сложность – отсутствие возможности продажи имущества, пока обременение не снято.
Мы подробно расскажем:
- что следует знать про обременения;
- разновидности обременений;
- опасность покупки имущества, факт обременения по которому скрыт;
- как выявить наличие обременений на имуществе.
Залог по ипотеке
Данный тип обременения являет собой ограничение по имуществу, которое выставлено на продажу, находится в ипотеке и задолженность по нему еще не выплачена. По факту, такое имущество является собственностью банка до полного погашения суммы кредита. Пока банк не предоставит разрешение на продажу имущества, оно не может быть передано другому владельцу в собственность. Приобретение такой квартиры означает, что задолженность перед банком должна быть погашена. Сделать это можно двумя способами:досрочное погашение со стороны продавца или переоформление ипотеки на нового собственника имущества. В этих случаях обременение снимается.
Такие сделки – не редкое явление, которые в основном проходят без сложностей. Риском, который может возникнуть при такой покупке, является погашение задолженности за квартиру стороной покупателя. Продавец может расторгнуть сделку, как только задолженность будет полностью погашена. В таких ситуациях необходимо обращаться в суд. Он обяжет собственника выплатить сумму покупателю. Если средства уже были потрачены на погашение кредита, то продавец сможет выплачивать их частями. Если сумма большая, то полная выплата может занять большое количество времени.
Рента имущества
Договор ренты представляет собой права собственности на имущество, которое переходит от собственника к другому человеку. Как правило, такие договора заключают пожилые или нуждающиеся в уходе люди. Сторона, которой объект переходит в право собственности, обязуется пожизненно содержать предыдущего владельца. В ходе такой сделки, имущество получает обременение.
Что представляет собой рента
Рента представляет собой особый вид договора, передающий право собственности на всю недвижимость. Взамен, человек гарантирует предоставлять полное материальное содержание до смерти предыдущего владельца. Первый владелец имеет полное право проживания на территории имущества до конца своих дней и получает ренту, представляющей собой финансовые выплаты. По его кончине вся недвижимость переходит в собственность человека, выплачивающего ренту, на имя которого был заключен договор ренты. Продать такое имущество нельзя, без наличия нотариально заверенного или письменного соглашения первого владельца. Продажу можно реализовать по окончанию действия договора ренты, а именно, после смерти рентополучателя.
Если бывший владелец квартиры не имеет ничего против, продажу можно реализовать посредством подписания нового договора ренты с новым собственником. Тем самым, покупатель становится новым владельцем квартиры, но продолжает выполнять условия договора ренты и берет на себя ответственность по материальному обеспечению бывшего владельца до конца его дней. Покупатель, конечно же, должен знать о том, что квартира находится в обременении по ренте. Продажа подобных квартир новым собственникам очень редкая.
Очень часто возникают ситуации, когда продажа подобной квартиры осуществляется без ведома рентополучателя. Чтобы избежать негативных последствий покупки подобного жилья, юристы рекомендуют не рассматривать подобные квартиры для приобретения.
Обременение имущества арестом
Подобные обременения накладывают большой список ограничений по действиям с имуществом: запрет на продажу или сдачу в аренду, запрет на передачу квартиры по завещанию или дарственной. Информация о подобных квартирах находится в базе ЕГРН. Регистрационные органы оповещаются об этом обременении в первую очередь. Арест на имущество накладывается в случаях наличия задолженности у владельца, разделе имущества, если по нему ведутся судебные разбирательства. Суд также может снять арест на имущество. Только после снятия судом обременения, квартиру можно выставлять на продажу.
Обременения по аренде
Этот тип обременения накладывается в случае, если квартира находится в аренде, а срок ее действия еще не истек. Это означает, что арендаторов выселять до окончания действия договора нельзя. Данные по этому обременению есть в ЕГРН, если информация о договоре аренды фиксировалась в Росреестре. Продажа квартир с обременением по факту наличия аренде осуществляется двумя способами:
- Продавец досрочно разрывает договор с арендаторами и выполняет все условия по досрочному расторжению, прописанными в договоре аренды.
- Покупатель перезаключает договор аренды на себя и обязуется продолжать сдавать площадь в использование арендаторам. При такой сделке, обременение по аренде остается на квартире, а покупатель приобретает квартиру с арендаторами.
Какие обременения сложно выявить?
Даже в случаях, когда продавец не проинформировал вас о наличии обременений по ипотеке имущества, аресте, ренте или аренде, их легко будет выявить, обратившись за выпиской по квартире в Росреестр ЕГРН.
Некоторые виды обременений не фиксируются в ЕГРН, и, чтобы отследить их, необходимо ознакомиться с другими документами. Частым видом обременения, о котором не знают покупатели являются:
- пожизненное право проживания на территории имущества человека, отказавшегося от права приватизации;
- проживание на территории квартиры по отказу завещания (такого владельца выселить не выйдет);
- квартира по маткапиталу, с правом получения на доли которого имеют все дети продавца.
Опасность покупки квартиры с материнским капиталом
Если приобретать жилье, на котором используется привлечение средств маткапитала, по законодательству, необходимо выделять доли квартиры абсолютно всем членам семьи, а также детям. После того, как доли распределены, квартиру можно выставить на продажу. Помимо этого, на продажу необходимо разрешение попечительского совета и органов опеки. В случаях, если продавец решил скрыть факт наличия обременения по маткапиталу, не выделив доли имущества, суд может впоследствии признать подобную сделку недействительной. Возврат потраченных денежных средств на приобретение подобного имущества очень сложный процесс, особенно, если они были потрачены продавцом.
Как выявить обременения, не зарегистрированные в ЕГРН?
Чтобы выяснить, какие лица могут претендовать на имущество продавца или его долю, необходимо запрашивать у продавца необходимые документы или сведения. К примеру, выписка из домой книги покажет всех зарегистрированных граждан по продаваемому объекту. Если у вас нет возможности или времени запрашивать такую выписку, можно внести пункт в договоре покупки-продажи, который требует снять всех проживающих в помещении с регистрационного учета.
Если по документам продаваемого имущества продавца есть наличие завещания, необходимо выяснить, нет ли на квартире обременения, которое предоставляет право проживать на территории объекта по завещательному отказу.
Чтобы выявить наличия материнского капитала, следует запросить документы из Пенсионного фонда, в которых представлена выписка по остатку средств по сертификату и уровень материнского капитала.
Приобретая имущество в новостройки Сочи, также необходимо проверять обременения, ведь даже в новостроях не исключены подобные ограничения по продаже.
