Теплый рост востребованности жилья
Как сообщает подтвержденный источник, Сочи стало почти абсолютным рекордсменом по теме роста стоимости квадратного метра недвижимости, в том числе и жилья. Стоит отметить, что всего за 1,5 года конечная цена заветных квадратных метров в новостройках главнейшего курортного города Краснодара взлетела на 22% по сравнению с 2018 годом.
Эксперты агентства консалтинга MACON подсчитали цену жилья в Сочи на данный момент. В августе 2019 года стоимость квадратного метра жилья достигло почти 137 тысяч рублей, что стало абсолютным рекордом за все время существования рынка недвижимости. И теперь Сочи замыкает тройку лидером по стоимости жилья, уступая лишь Санкт-Петербургу и Москве.
Стоит отметить, что первостепенный рост стоимости был обусловлен строительством объектов класса комфорт и стандарт – 24% каждый. Однако рост цены сооружений бизнес-класса составил не более 6%. При этом средняя стоимость жилья класса стандарт на первичном рынке находится на отметке в 85 тысяч рублей, комфорт – 120 тысяч рублей, а бизнес-класс стал лидером с показателем в 182 тысяч рублей.
Как отмечают эксперты, факторами, которые существенно повлияли на рост цены недвижимости стали изменения в законодательстве по части долевого строительства:
• а именно переход на эскроу-счета;
• снижение объема предложения на рынке новостроек.
Все вышеупомянутые нововведения в равной части стали отправными точками для взлета стоимости недвижимости. Сообщается, что рост цены первичного жилья будет только расти в то время, как покупательский спрос приходится на вторичный рынок.
Какая недвижимости наиболее востребована в 2019 году?
Как сообщает глава маркетингового и рекламного отдела СК «ЮгСтройИмпериал» Ольга Жеребетьева, лидером потребительского спроса является центр Сочи. Наиболее маленькая цена и низкий спрос на квадратные метры в Лазаревском районе курортного города Краснодарского края. Большую часть сделок, а это примерно 90%, занимает недвижимость эконом и стандарт класса.
При этом отмечается, что наиболее востребованными являются большие студии и однокомнатные квартиры и поэтому застройщики все больше создают площадок, которые содержат именно такие разновидности сооружений. По большей степени это связано со спецификой использования жилья – в основном его сдают в аренду.
Строительная компания AVA Group провела собственный мониторинг, согласно которому стало известно, что целевая аудитория, а именно местные жители, предпочитает приобретать недвижимость в благоустроенных и спальных районах города Сочи.
Наибольший спрос приходится на эконом и комфорт-класс жилья, которое представлено планировками 1-комнатной квартиры в 40-43 квадратов, классическими и компактными двушками по 55 – 70 квадратных метров. Однако горожане из других регионов РФ отдают предпочтение жилью, которое находится ближе к морю. Спрос растет на бизнес – и элитный класс жилья.
Наиболее весомым противником спроса является ограниченное предложение. Как сообщает компания MACON, только в первом полугодии 2019 сделок о купли-продаже было заключено в количестве 5,7 тысяч договоров и это на 7% меньше, чем прошлогодний показатель. Отмечается, что падение количества наблюдается уже с начала года и продолжается.
Что будет с самостроями?
Согласно аналитическим данным, спрос на квадратные метры в Сочи по-прежнему сохранится, однако новых сооружений будет немного: по Федеральному закону 214 строится всего до 30 объектов на весь город.
Результаты мониторинга компании MACON подтвердили вышеупомянутый факт. По данным исследования рынка, в первом полугодии 2019 года было возведено всего 155 тыс. квадратных метров жилья и апартаментов, что является на 22% меньше, чем в прошлом году.
Преградой на пути возведения новых объектов становится недостаток крупных земельных участков, которые были бы пригодные для возведения жилой недвижки для массового сегмента. Также проблемой является переход на эскроу-счета и проектное финансирование строительства. Еще одной неприятностью является государственная борьба с «серыми» застройщиками, что дает утверждать о приостановлении темпов строительства вплоть до 2020 года.
Последние говорит о том, что рост средней цены на квадратные метры будет расти, но при этом предел потребительских возможностей весьма ограничен, что приведет к деградации рынка недвижимости. Уже на сегодняшний день сочинский рынок находится в тройке самых дорогих после Москвы и СПб. Количество новых строительных площадок будет меньше, однако они станут более надежными для инвестиционного климата.
Объем строительства непременно уменьшится, непосредственно стоимость будет расти, как минимум, 1-2 года. Но есть и положительные стороны, которые заключаются в снижении количества проблемных новостроек, что простимулирует санацию локального рынка жилья. Однако даже при таком уровне цен спрос по-прежнему остается на высокой отметке, но он зависит от надежности компании-застройщика и расположения недвижимости. Стоит отметить, что лидеры рынка закрывают сделки на 100 квартир в среднем, в то время, как другие продают не более 1-2 квартир в месяц.
Также аналитики провели подсчеты, результаты таковы:
• на сегодняшний день, на рынке остается около 12,6 тысяч непроданных квартир и жилых апартаментов, включая неликвидные остатки до 24%;
• проблемные объекты составляют до 16%;
• объекты, возведенные со значительными нарушениями законодательства – до 19%.
За счет того, что объем ликвидного жилья низок, стоимость квадратных метров непременно растет.
Вторичное жилье спасает рынок
Основная доля покупки приходится на сооружения, которые люди приобретают для собственного проживания. Примерно 40% покупают квадратные метры для проживания на постоянной основе, до 30% для будущего переезда, 10% для аренды квартир в сезонный период, 20-25% приобретают квартиру с целью дальнейшего инвестирования.
Современный сочинский рынок недвижимости все больше смещает свой вектор на рынок вторичного жилья. И это обусловлено по большей степени ростом недоверия жителей к новостройкам из-за недобросовестных дольщиков, которые обманывают своих клиентов. Также директор ФРК «Этажи» Вадим Камалов отмечает, что нередко возникали ситуации, когда новостройка сносилась даже после решения суда о вводе в эксплуатацию, а непосредственно само решение отменялось по новым аспектам дела.
Именно поэтому все больше клиентов считают, что куда надежней приобрести себе жилье на вторичном рынке, чем идти на риски, вкладывая деньги в новостройки. На сегодняшний день, соотношение вторички и первички составляет 80 на 20% соответственно. Если ранее в Краснодарском крае соотношение было 50 к 50, то теперь акцент все большее смещается в сторону вторичного рынка.
Также отмечается, что рынок недвижимости ожидает стабильный рост цены и следствием этого является сокращение объемов строительства квадратных метров. Стоит отметить, что рынок Сочи довольно сбалансирован и поэтому недостаток предложения практически не замечается.
Сообщается, что к следующему году спрос на вторичное жилье конкретно в Сочи вырастет на 10%, однако это повлечет за собой рост цены и на вторичную недвижимость. Но ожидается, что в пределах трехлетнего периода ситуация на рынке недвижимости Краснодарского края непременно стабилизируется, что в целом поспособствует росту спроса на первичное жилье и при этом сохранится востребованность вторичных квадратных метров.
