Вместе со специалистами вникаем в особенности рынка недвижимости Сочи и в то, как олимпийская столица стала лидером по росту цен в России.
Сочи — это не только главная здравница страны и город с субтропическим климатом, но и особенная локация с точки зрения рынка недвижимости. Спрос и цены на жилую недвижимость в городе на протяжении долгого времени растут огромными темпами, сам город по ценам на недвижимость перепрыгнул московские показатели а многие специалисты отмечают перегрев рынка новостроек в Сочи. По мнению специалистов, огромный ажиотаж в Сочи происходил весной 2021, когда цены на жилье из-за высокого спроса повышались по несколько раз в день.
Вместе со специалистами расскажем, как изменились цены и спрос на жилье в Большом Сочи за последние десять лет и в чем особенность рынка недвижимости города. 2011 год будет отправной точкой, с которой начиналось развитие города перед Олимпиадой.
Спрос на жилую недвижимость в Сочи
Спрос на приобретение жилой недвижимости в Сочи только растет уже на протяжении как минимум последних десяти лет. Он берет свое начало в 2014 году, во время зимних олимпийских игр. По статистике управления Росреестра по Краснодарскому краю, в 2011 году было зарегистрировано 30,1 тыс. сделок по недвижимости и 1,7 тыс. договоров по долевому участию, а в 2015-м данная статистика выросла до 59 тыс. и 2,5 тыс. соответственно.
«Большая активность сделок с жилой недвижимостью пришлась на 2014–2015 годы. В сравнении с 2011 годом статистика увеличилась в два раза. Конечно же это связано с подготовкой и проведением зимних Олимпийских игр в Сочи», — прокомментировали в пресс-службе управления Росреестра по Краснодарскому краю. Огромный спрос на жилье в Сочи сохраняется благодаря развитию инфраструктуры города, инвестиционной привлекательности и постройке новых объектов.
Информация о сделках на первичном и вторичном рынках недвижимости Сочи (Адлерский, Центральный, Хостинский и Лазаревский районы) с 2011 по 2021 год.
Данные: управление Росреестра по Краснодарскому краю
Большой спрос на жилье в Сочи сохраняется и сейчас. Среди покупателей много тех, кто решил приобрести себе жилье в Сочи, так и инвесторов. Если года 2 назад прирост спроса на сочинскую недвижимость был в среднем на 15–20%, то с мая 2020 года он вырос в полтора-два раза. Так же и за счет привлекательной для инвесторов динамики роста средней стоимости.
Главные тенденции на сочинском рынке недвижимости на данный момент, задают новостройки. Доля клиентов, которые интересуются первичной недвижимостью, за последние три года достигала 50%, остальная часть интересовалась вторичной и загородной недвижимостью. Самый же популярный товар на рынке первичной недвижимости Сочи — это квартиры-студии, на них приходится около 50% строящихся квартир. Это связано с тем, что многие приобретают недвижимость в Сочи, в качестве инвестиции.
Но в апреле 2021 года наступил переломный момент. Цены на первичную недвижимость стали неподъемными для большинства покупателей. Также заметно снизился объем доступного ликвидного предложения. В итоге в марте 2021 почти 68% покупателей интересовались первичной недвижимостью, в апреле 2021 же их доля сократилась до 28%. Соответственно, резко вырос процент тех, кто интересуется вторичной и загородной недвижимостью.
Поправки в программе льготной ипотеки сделали ее недоступной для Сочи и других городов, где стоимость квадратного метра заметно выше, чем в среднем по стране. По прогнозам экспертов, это приведет к снижению спроса на первичном рынке в таких городах.
Кто приобретает недвижимость в Сочи
На данный момент более 90% покупателей сочинской недвижимости, приходится на иногородних. Для инвестиций покупают, в основном, жители Москвы и Санкт-Петербурга. Для них цена сочинской недвижимости не кажется такой пугающей, плюс в большинстве своем это люди, которые активно зарабатывали деньги на инвестициях в столичную недвижимость. Из всего объема межрегиональных инвестиционных сделок жители Москвы составляют около 40%. Остальное приходится на жителей других регионов, в основном Сибири и Урала, которые чаще всего приобретают сочинскую недвижимость для перспективного переезда и сдачи в аренду и реже для продажи на этапе роста цены.
Сочинская недвижимость подорожала втрое
Огромный спрос на жилье в Сочи привел к росту цен на жилую недвижимость. Первичная недвижимость Сочи за последние десять лет подорожала в три раза. Если в 2010 году квадратный метр в новостройке Сочи стоил 75,5 тыс. руб., то сейчас он оценивается в 230 тыс. руб. — это рекордная величина для нестоличного рынка недвижимости.
Общий тренд по росту цен на недвижимость наблюдается на первичном рынке на протяжении долгих лет, но в 2020 году темп роста достиг рекордных значений, что составило около 36% от общего рынка, а в отдельных сегментах, например, бизнес - классе, годовой рост превысил 60%.
К примеру, по статистике ЦИАН, первичная недвижимость Москвы за 10 лет подорожала в 1,7 раза. Если в 2011 году 1 кв. м на первичном рынке в среднем стоил 150 тыс. руб., то сейчас — 260 тыс. руб. Таким образом, новостройки Сочи обогнали столицу по росту цен и приблизились вплотную к столичным показателям.
В Сочи привычным ростом цен для новостроек является 18–20% в годовом выражении. Но за прошлый год цены выросли на 50%, а если проводить аналогию с ценами 2019 года, то и вовсе более чем в два раза. Легко реализуемые объекты подорожали в 3-4 раза, и те варианты, что еще в начале 2020 года продавалось по 90–100 тыс. руб. за 1 кв. м, теперь стоит от 300 тыс. руб. и выше. Максимальный подъем стоимости был замечен в феврале-марте 2021 года — тогда цены менялись по несколько раз за день. На данный момент этот рост замедлился, но резко подорожала загородная недвижимость, и оттянула на себя часть покупательского спроса. Часть потенциальных покупателей первичной недвижимости переключились на вторичную недвижимость — цены на нее ниже на 25–30%, чем на первичную недвижимость.
Цены на вторичное сочинское жилье так же существенно возросли. По статистике ЦИАН, за последние 10 лет недвижимость на вторичном рынке подорожала в три раза. За этот же промежуток времени в Москве цены выросли на 60%, в городах-миллионниках — в среднем на 70%. Кардинально изменилось и соотношение цен в Сочи и в столице. Если 10 лет назад 1 кв. м в Москве стоил в три раза дороже, чем в Сочи, то на данный момент цены отличаются лишь на 26%. Сейчас 1 кв. м на вторичном рынке жилья Сочи оценивается в среднем в 230 тыс. руб.
Перегрев цен на рынке жилой недвижимости Сочи
На рынке жилой недвижимости Сочи сейчас самый настоящий перегрев цен из-за дисбаланса спроса и предложения. Доля ликвидных объектов сильно снизилась за последний год, во всех сегментах рынка. Огромный спрос на первичную недвижимость и дефицит предложения разогрели рынок вторичной и загородной недвижимости. Стабилизация рынка возможна лишь при урегулировании баланса между спросом и предложением, что в среднесрочной перспективе практически невозможно. Доля местных клиентов на рынке жилой недвижимости в самом Сочи всегда была низкой, а на фоне поднятия цен, соответственно, доступность жилой недвижимости для коренных жителей сократилась в разы.
До середины 2020 года средний уровень стоимости на рынке жилой недвижимости Сочи был хоть и заметно выше, чем в любом другом российском нестоличном городе, но находился на справедливом для теплого морского курорта уровне. Начавшийся за этим резкий рост быстро вывел цены на уровень Москвы. Их текущий уровень существенно ограничивает возможности приобретения жилья как местным жителям, так и значительному количеству жителей других регионов страны.
Главное влияние на рынок недвижимости оказала эмоциональная составляющая: стабильный рост цен привлекли на рынок инвесторов, которые хотят хорошо заработать на недвижимости Сочи. Но эмоциональные факторы как правило недолговечны, а периоды подъема часто меняются охлаждением и коррекцией. В данной ситуации такой период не сможет вызвать падения стоимости — в ближайшие 1,5-2 года рынок ожидает мораторий на строительство новых жилых объектов недвижимости, а значит, дефицит предложения позволит собственникам придерживаться текущего уровня цен.
6 главных причин, которые повлияли на рост цен в Сочи
Олимпиада в Сочи 2014
Рынок недвижимости Сочи развивался последние 10 лет под воздействием ряда факторов. Самый главный — Олимпиада в Сочи 2014 и подготовка к данному мероприятию. (постройка олимпийских объектов, развитие инфраструктуры, формирование Большого Сочи). Олимпийские игры поменяли внешний вид Сочи и повысили инвестиционную привлекательность недвижимости на главном курорте страны. В 2015–2017 годах Сочи был можно сказать единственной локацией в стране, где стоимость 1 кв. м увеличилась (в те годы почти везде цены в лучшем случае стагнировали). Это было связано с эффектом олимпийского наследия. Проведение крупнейшего спортивного форума улучшило транспортную и инженерную инфраструктуру города.
Наряду с этим в 2014 году был осложнен выезд за границу для сотрудников силовых структур и части высокопоставленных чиновников, а рубль обесценился в полтора-два раза. Все это привело к тому, что те, кто до 2014 года мог купить жилье на побережье Средиземного моря, стали в приоритетном порядке рассматривать варианты на Черноморском побережье Кавказа.
Запрет на строительство и дефицит предложения
Выросший интерес к рынку недвижимости Сочи единовременно сопровождался запретом на строительство новых объектов. Первый временный мораторий действовал в 2014 году из-за проведения олимпиады, новый — с 2021 года. Это спровоцировало дефицит предложения на рынке жилья.
Нехватку предложения эксперты называют главным фактором текущего роста цен в Сочи. Так, по информации руководства города, в 2020 году в городе было введено приблизительно 307,6 тыс. кв. м (+3,6%) жилой недвижимости, из которых около 153,1 тыс. кв. м пришлось на многоквартирное жилье (-9,5%). За последние 10 лет самый высокий объем ввода жилья в Сочи был зафиксирован в преддверии Олимпийских игр — в 2012 году. Тогда было построено 581,7 тыс. кв. м жилой недвижимости, из них 481 тыс. кв. м — многоэтажные здания.
Динамика ввода жилья в Сочи
По расчетам MACON, с учетом апартаментых комплексов в 2020 году в Сочи было введено около 342,8 тыс. кв. м, что на 11,3% больше значения показателя в 2019 году. Но даже учитывая апартаментные комплексы это небольшой объем предложения с учетом поглощения, считают специалисты консалтинговой компании. По их значениям, на начало 2021 года на рынке первичной недвижимости Большого Сочи нераспроданными были около 15,8 тыс. квартир и апартаментов. Этот объем при неизменной активности спроса может быть распродан примерно за 1,5 года. Данная ситуация формирует дефицит на рынке жилья, особенно в сегменте комфорт-класса, и создает основание для продолжения роста цен.
Льготная ипотека и карантин.
Поспособствовала росту цен и льготная ипотека, которая повысила спрос на жилье. Застройщики поняли, что есть спрос, и стали повышать цены. Кроме всего, на фоне падения ставок по депозитам, недвижимость, особенно в курортных городах, стала отличной альтернативой для инвестиционных вложений. Все это привело к ажиотажному спросу и повышению стоимости на недвижимость.
Так же среди факторов, которые способствуют росту стоимости жилья в Сочи, не последнюю роль сыграли карантин и связанные с ним ограничения. Граждане РФ стали сильно ограничены в выборе стран для отдыха и инвестиций в недвижимость. А Сочи в данной ситуации оказался идеальным местом для отдыха и инвестиций в недвижимость.
