14 Декабря 2014
Ситуация на рынке недвижимости Сочи в свете девальвации рубля
Ни для кого не секрет что с начала 2014 года рубль подешевел относительно доллара практически в два раза. На 1 января 2014 года курс доллара был установлен Центральным банком на уровне 32,64 руб. На момент написания данной статьи (14.12.2014) курс доллара «немного» изменился и составляет 58,28 руб. В статье я хотел бы рассмотреть влияние курса доллара на рынок недвижимости Сочи.
Долларовая составляющая в строительстве
Стоимость земельных участков в Сочи с начала 2014 года снизилась – это положительно влияет на себестоимость новых проектов. Стоимость материалов, транспортных услуг – непременно вырастет т.к. имеет существенную валютную составляющую. По прогнозам материалы подорожают с начала 2015 года на 20-30%, несущественное увеличение цен мы наблюдаем уже сейчас. Еще одна из затратных частей – зарплата рабочим, этот параметр не изменится, однако следует учитывать что для мигрантов привлекательность рублевой зарплаты также уменьшилась вдвое, что при увеличении темпов строительства и дефиците «местных» рабочих может повлиять на себестоимость. Итак, что мы имеем в итоге: себестоимость строительства растет, приблизительный темп роста на 2015 год от 20 до 30%, при таком увеличении себестоимости мы получим аналогичный рост цен на метры в новых квартирах в жилых комплексах Сочи.
Потеря вложенных инвестиций
Многие проекты новостроек Сочи на стадии завершения строительства были проинвестированы по курсу 32,64 руб. за 1 доллар США, по факту введения в эксплуатацию инвестор получит запланированную прибыль, но курс доллара уже около 60 рублей и вся эта прибыль испаряется. В такой ситуации инвесторы попытаются завысить всеми возможными способами стоимость квартир. Просто повысить цену на квадратные метры в два раза невозможно т.к. доходы население получает в рублях и увеличение цен резко снизит привлекательность объекта недвижимости. Выход из этой ситуации один – временно снимать самые ликвидные квартиры с продажи и немного повышать цены на остальные. Именно эту картину мы и наблюдаем в Сочи сегодня.
Новая налоговая система
С одной стороны обвал национальной валюты, с другой добавляет жару новая налоговая система, с 1 января 2015 года, вероятнее всего, собственникам придется платить увеличенные ставки налога на недвижимость. Не стоит забывать что застройщик или инвестор с нереализованными квартирами тоже является плательщиком данного налога и если раньше цифры налогообложения по нереализованным квартирам не сильно тяготила - теперь все меняется. Как будут выходить из этой ситуации владельцы 100 и более квартир – остается только догадываться, ясно одно: несомненно этот фактор будет влиять на желание избавится от лишних затрат.
Деньги из-за бугра
В 4 квартале 2014 года на рынке появился давно забытый тип покупателей – те кто планировал купить квартиру за рубежом или наоборот сейчас продает свои апартаменты где нибудь в Болгарии. Содержание такой недвижимости выросло вместе с обвалом курса рубля в 2 раза, также увеличились затраты на дорогу и еду в загнивающей европе (или еще где), да еще и туман в визовом вопросе на фоне сплетен о полном запрете выезда граждан РФ. Вот и побежали капиталы обратно в Россию, а курортное жилье – это Сочи.
Повышенный спрос
Доллар растет и вместе с ним растет спрос на недвижимость в Сочи. Население начинает идти по проверенному все перетекающими один в другой кризисами в России – покупает недвижимость. Если рассматривать покупку как инструмент сохранения сбережений то недвижимость в Сочи не будет падать в цене, но и роста в два раза (как у доллара) тоже не будет. Выгоднее держать деньги в долларах, однако тут тоже есть серьезный риск запрета хождения наличного доллара по РФ либо укрепления курса))). Честно говоря я не вижу никакого другого механизма остановить этот обвал. Видимо это понимают и все те кто переложился в доллар по 35 а сейчас продает его по 58 и вкладывает увеличенную сумму в недвижимость Сочи. Это объясняет тот факт что в декабре 2014 года квартиры в Сочи начали продаваться как «горячие пирожки».
Что же сейчас самое выгодное?
Ответ есть – рублевая ипотека! Этот пока еще работающий по старым ставкам механизм поможет Вам приобрести квартиру и уже в течении года её возросшая цена практически полностью компенсирует проценты по кредиту.
Прогноз стоимости недвижимости Сочи на 2015 год
Однозначно рост. Вопрос только в том на 50% или меньше. Но лично я уверен в том что по итогам 2015 года мы увидим рост цен на недвижимость Сочи не менее чем на 50%. В сегменте бизнес класса мы увидим ценник в 150 000 рублей за 1 м2 и стоимость 50 метровой квартиры в жилом комплексе без отделки в 7 500 000 руб. при условии что сейчас эту квартиру пока еще можно купить за 5 млн. Данный рост позволит частично компенсировать обесцененную национальную валюту, пускай хотя бы для покупателей недвижимости в Сочи.
Вывод
Несмотря на то что Вы читаете эту статью на сайте жк-сочи.рф посвященному продаже недвижимости в Сочи и нам, понятное дело, выгодно предоставлять картину в том смысле что сейчас самое время покупать – оцените сами изложенные выше факты и принимайте решение.
Редакция ЖК-Сочи.рф
