Как приобрести номер в апарт-отеле и получать ежегодный доход. Разбор полетов
Почему приобретать апартаменты в отелях становится выгоднее с каждым годом? Как инвестировать деньги с максимальной выгодой читайте в нашей статье.
Зарубежный рынок инвестиций в недвижимость, отличается от отечественного тем, что готов предложить своим потенциальным клиентам более чем достаточное количество заманчивых объектов для капиталовложений. Отечественный рынок же пока только-только набирает обороты. И это немудрено, ведь новые налоги и не всегда лояльная политика федеральных властей к такому сегменту отельного бизнеса не благоприятствует сверхбыстрому развитию.
Апарт-отели (за границей вы, скорее всего, столкнетесь с названием «кондо-отель») – это формат отеля, в котором умело соединены преимущества гостиницы как таковой и некоего подобия кондоминиума. Состоит такой комплекс из номеров квартирного типа, которые, как правило, пребывают под управлением одного оператора. Однако момент с оформлением права собственности имеет свои особенности – отельные номера принадлежат не одному владельцу, а нескольким. Законные владельцы зачастую или сами проживают в апартаментах, или же сдают их арендаторам.
Отечественные реалии
Федеральные власти признают, что отельный бизнес такого формата на территории РФ еще только начинает развиваться. В частности об этом уже не раз заявляли авторитетные представители отечественного туристического ведомства на своих регулярных брифингах.
Сложно отрицать, что это весьма перспективное направление. Преимуществ, которые видны невооруженным глазом, более чем достаточно. Апартаменты очень комфортабельны для семейного отдыха, в частности для семей с детьми. Ведь фактически, туристы проживают в полноценной квартире и имеют возможность заниматься привычными семейными делами, вплоть до приготовления любимых блюд.
Развитие этого направления способно сделать отдых российского туриста более комфортным, а также благотворно повлиять на оптимизацию внутренних туристических потоков. Ростуризм в свое время даже призвал проявлять максимальную заботу о гостях с зарубежных стран. Ведь для большинства из них формат апарт-отеля очень привычен и удобен. А чем больше отелей такого рода собственники смогут предложить иностранным гостям, тем ощутимее станет зарубежный туристический поток.
Если говорить более конкретно, то рынок недвижимости в Сочи в наше время развивается более чем стремительно. Горный регион города, где непосредственно находятся туристические комплексы типа «Горки город» и «Роза Хутор» только к началу 2014 года стартовал с позиции 3000 апартаментов. Активно принимать туристов они стали уже летом того же года. В период с конца весны до середины осени 2014 комплексы были загружены более чем на 50%. И это было только начало. Местные власти гордятся своей курортной зоной и принимают необходимые меры для того, чтобы как можно больше туристов, как наших, так и зарубежных, приезжало и в период низкого сезона.
Целью на ближайшие годы было поставлено достичь показателя в 70% средне годичной загруженности номера в апарт-отеле. А это должно было позитивно отразиться не только на желании предпринимателей инвестировать в такой сегмент отельного бизнеса, но и предоставлять гостям необходимый уровень сервиса.
На сегодняшний день новостройки в городе Сочи можно встретить повсеместно. Качественные и современные, они полностью изменили облик некогда простого курортного города, жизнь в котором когда-то затихала с окончанием бархатного сезона. Различные ЖК Сочи предлагают инвесторам всевозможные варианты для вложения денежных средств, а также гарантируют отменную доходность. Для того чтобы в этом убедится, стоит приехать погостить на курорт с семьей. Отменный сервис и свежайший морской воздух станут лучшими факторами для того, чтобы принять решение купить квартиру в Сочи или номер в апарт-отеле.
Хотим отметить, что отели подобного формата уже не редкость и для центральных широт нашего государства. Достаточно только вспомнить об апарт-отеле в Завидово, который расположился рядом с известнейшим отелем Radisson Resort Zavidovo. Здесь, в свое время, было выставлено на продажу 80 апартаментов, которые уютно расположились на последних двух этажах нового 6-этажного комплекса. Еще более 100 номеров собственник «ZAVIDOVO PLAZA» собирался сдавать в аренду без помощи посредников. До открытия официальных торгов в прессу просочилась информация, что более 10% апартаментов уже было продано. А сейчас это один из самых успешных проектов в своем сегменте.
Что же касается инвестиционного расчета – то здесь все выглядит следующим образом – доход от приобретенной недвижимости должен составить около 12,5 % годовых. Если же речь идет непосредственно о росте инвестиционной стоимости – то он составит около 24-26 %.
Говоря о таком сегменте отельного бизнеса нельзя не вспомнить и о столичных апарт-отелях. Их прототип появился в 70-х годах прошлого века и позиционировал себя как место для длительного проживания узкого круга сотрудников, которые были командированы в столицу по службе. В быту их называли «гостевыми домами». Однако ни о каком объекте для инвестиций в те времена и речи быть не могло.
По праву, одним из первых московских апарт-отелей принято считать гостиницу «Волга». Ведь вплоть до своей глобальной реконструкции, которую начали в не таком уж и далеком 2008 году он во всеуслышание заявлял о себе, как отель, который предлагает возможность коллективного размещения с гарантированным сервисом в условиях длительного проживания.
Если вести речь о первом мировом гостиничном бренде, под эгидой которого презентовали апарт-отель в привычном для нас понимании, то им суждено было стать 5-звездочному MAMAISON на Покровке, который принял своих первых посетителей в 2004 году. Однако стоит отметить, что эти проекты абсолютно закрыты для частных инвесторов. Mamaison Hotels and Residences – это всемирно известная сеть бутиковых отелей премиум класса, бизнес-отелей и апарт отелей, которые разместились в таких городах Восточной и Центральной Европы как Будапешт, Варшава, Прага и Братислава. Столичный апарт-отель на Покровке единственный, который работает на территории Российской Федерации под маркой этого бренда.
Ни для кого уже давно не секрет, что сейчас столичный рынок недвижимости в состоянии предложить инвесторам самые различные апартаменты, которые числятся в составе гостиничных комплексов. Стоят эти апартаменты, как правило, соответственно статусу. Также не стоит забывать, что услуги гостиничного оператора будут оплачиваться по отдельной смете. Доход инвестора в таком случае будет составлять около 6% годовых. Об этом в интервью одному изданию рассказал генеральный директор компании «S.A. Ricci» В. Авдеев. К таким проектам бизнесмен отнес МФК «Новый Арбат», а также «ВТБ АРЕНА ПАРК». Из более бюджетных вариантов уровня комфорт класса был озвучен МФК «Ханой-Москва», который расположен в Северо-Восточном округе Москвы и состоит из 627 апартаментов. Застройщиком выступила успешная инвестиционная компания «Инцентра». А также «JUST M», который известен в отельном мире, как апарт-отель того же комфорт класса. В его составе числится 91 апартамент. Компания-застройщик – ГК «МОНАРХ НЕДВИЖИМОСТЬ». В этом случае комплекс услуг предоставлялся не гостиничным оператором, а управляющей компанией.
Господин Авдеев подчеркнул, что эти примеры апарт-отелей нельзя назвать классическими, ведь если с покупкой апартаментов проблем не возникнет, то искать будущих арендаторов уже придется своими силами. Также было отмечено, что столичный гостиничный бизнес знавал случаи единичной продажи части номерного фонда в собственность. Такое практиковала, по словам Авдеева, гостиница «Галерея «ВОЯЖ», где можно было приобрести двухместные апартаменты в пределах 3,5 миллионов рублей. Обещанный уровень доходности должен был составить около 12-13% годовых.
Долгое время единственным комплексом в столице, где можно было приобрести апартаменты в частную собственность, считался апарт-отель «YE’S» в Митино. Здесь можно было приобрести стандартные апартаменты в ценовом диапазоне от 4,6 млн. рублей. Инвесторам были предложены индивидуально разработанные схемы годового дохода от 10%, не учитывая прирост стоимости самого объекта недвижимости. Для управления отелем была создана специальная девелоперская компания. В ее функции входило юридическое сопровождение по получению статуса ИП (индивидуального предпринимателя). По умолчанию, управленческая компания забирала вознаграждение с первоначальной арендной суммы, а оставшуюся часть, около 80%, перечисляла на счет владельца апартаментов.
В отельном бизнесе этого сегмента столичный рынок уступает рынку г. Санкт-Петербург сразу по нескольким позициям. Во-первых, количество строящихся в городе апарт-комплексов на порядок превышает столичные показатели. Во-вторых, количество распроданных апартаментов в некоторых комплексах достигает 90% (апарт-отель «SALUT»). А апартаменты некоторых в некоторых объектах, например таких как «YE’S», были проданы полностью еще до введения отеля в эксплуатацию.
Мы пока только учимся
Многие эксперты рынка недвижимости склонны считать, что к продуктивным финансовым отношениям наши инвесторы пока не готовы. Ведь, как показывает статистика, только небольшая часть заинтересовавшихся предпринимателей рассматривает вариант сдачи собственности в аренду. Большинство же ставят за цель получить доход от последующей перепродажи недвижимого имущества.
Европейская практика на своем личном примере доказала, что приобретение недвижимости и дальнейшая ее сдача под управление команды профессионалов – это не просто отменная возможность сохранить свои деньги, но и даже приумножить их за счет регулярной арендной платы. Если вы всерьез рассматриваете такой вариант под свой будущий бизнес-проект, выбирайте объекты, которые управляются опытными отельными операторами и находятся в регионе, который в потенциале имеет высокие шансы к разностороннему развитию.
А что на мировой арене?
Если говорить о мировых тенденциях, то формат апарт-отелей набирает обороты с каждым годом. Этот сегмент отельного бизнеса успешно развивается сразу по нескольким направлениям. В США и Европе очень востребованы апартаменты премиум класса, которые пользуются популярностью у бизнесменов и представителей элиты, которые в силу каких-либо обстоятельств (съемки в кино, гастроли, концертные туры, бизнес вояжи) должны находиться долгое время вне стен родного дома, но желают не ощущать дискомфорт и атмосферу стандартного отельного номера. Такой формат апарт-отелей предлагают деловые центры больших мегаполисов уровня Нью-Йорка, Лондона, Абу-Даби, Парижа, Осло. Управление такими отелями осуществляют именитые гостиничные сети, которые имеют большой опыт и специально обученный стафф.
Также очень популярными являются апарт-отели в популярных туристических городах. Именно их чаще всего и приобретают с целью дальнейшей сдачи в аренду. Такие отели одинаково востребованы как в столицах – Рим, Афины, Стамбул, так и в прибережных курортных зонах – Анталия, Белек, Крит, Неаполь. Такого рода апартаменты могут территориально размещаться в любой точке города. Сфера управления – гостиничные сети, но уже не премиального уровня, а среднего ценового диапазона. Здесь туристы могут воспользоваться стандартным сервисом (уборка, рум-сервис, услуги прачечной).
В отдельную группу стоит отнести апартаменты, которые пребывают в управлении гостиничной сети и которые в свое время были проданы инвестору. Суть такой покупки – долгоиграющая инвестиция денежных средств. Как правило, владельцы такой недвижимости или сами проживают в таких апартаментах некоторое время (если такое прописано в договоре) или же получают арендную плату (сдачу апартаментов арендаторам обеспечивает сам отель).
Самым популярным уже несколько лет сряду считается инвестирование в апарт-объекты, которые расположены в курортных зонах. У предпринимателя есть возможность инвестировать как в апартаменты, так и виллу полностью или частично. Как показывает практика, потенциальных инвесторов перестали смущать высокие цены. И это не странно, ведь доходность порой превышает даже прогнозируемые результаты.
Что же касается отечественного рынка, то в последнее время интерес к недвижимости в Сочи возрос в несколько раз. Это можно объяснить тем, что российский турист пересмотрел свое отношение к возможности отдыхать на родине, и готов инвестировать в интересные и перспективные объекты. Купить квартиру в Сочи – стало негласным лозунгом среди отечественных успешных бизнесменов и деятелей шоубиза.
Азиатские гостиницы домашнего формата
По своей сути, апарт-отели – это уникальный микс из стандартного гостиничного номера и комфортабельной квартиры. Этот формат недвижимого имущества еще не так давно являлся новичком и на мировом рынке.
Родиной такого сегмента отельного бизнеса принято считать США. Именно там, в 70-е годы ХХ прошлого века окончательно сформировался современный прообраз апарт-отеля как такового, который мгновенно нашел свою популярность, как на родине, так и за ее границами. Особую популярность апарт-отели приобрели в Азии.
Апарт-отели были придуманы, по сути, для тех, кто был вынужден в силу служебных обстоятельств проживать за пределами дома достаточно длительное время. Однако со временем, прелесть такого размещения оценили и семьи с детьми, и молодожены и туристы-экстремалы.
Если попробовать разобраться в вопросе более радикально, то дело однозначно в том, что мобильность капитала как такового стала выше в разы, и его транзит через государственные границы уже не вызывает никаких трудностей. Достаточно только вспомнить тот период, когда предприниматели из Европы и США открыли для себя азиатский рынок недвижимости, что в некоей мере и послужило причиной повышения туристического спроса на страны из этого региона.
Есть и более простое объяснение. Успешность апарт-отелей заключается в их уникальной возможности предложить своему клиенту обстановку, которая вызывает ассоциации с домом и не вызывает раздражения, как длительное проживание в стандартной гостинице.
Наибольшую популярность формат апарт-отеля получил в Гонконге. Если говорить на языке цифр, то годовая загрузка апартаментов достигает 90% - а это одни из лучших показателей в мире. Популярный данный сегмент отельного бизнеса и в Индии. Что же касается стран Африки, то здесь все только зарождается. Хотя, если учесть тот факт, что мировые гостиничные сети активно заходят на «черный» континент, то можно предположить, что тенденция будет весьма позитивной.
Для Росси и стран постсоветского пространства тоже все пока не так радужно, как хотелось бы. Это можно объяснить достаточно высоким спросом на арендные квартиры. Наши соотечественники привыкли к такому формату размещения во время отпуска, но получается, что это и выступает в роли замедлителя развития апартаментного сектора. Для того чтобы туристы не боялись пробовать что-то новое нужна правильная информационная поддержка и содействие местной власти в виде льготного налогообложения апарт-отелей.
Так почему же все-таки это выгодно?
Как мы уже упоминали, на территории США и стран Европы этот сегмент отельного бизнеса очень востребован. И речь идет не только о сфере инвестирования. Туристы, которые привыкли отдыхать с семьями, просто не рассматривают другой формат для размещения. А особенно, когда речь о парах с 3 и больше детьми.
Среди европейских стран лидерами, как ни странно, уже несколько лет подряд считаются Великобритания и Германия. Это в очередной раз доказывает тот факт, что размещения в апарт-отелях представителей бизнес класса становится все более и более популярным.
Эксперты уверены, что европейские страны заинтересованы в популяризации такого вида недвижимости и делают все возможное для того, чтобы заинтересовать и самих инвесторов. В целом, ежегодный прирост апарт-отелей на территории Европы колеблется на уровне 7-25% ежегодно в зависимости от страны. А это более чем достойные показатели.
Мировой гостиничный рынок заинтересован открывать для себя все новые и новые направления. Ведь тенденцию в этом сегменте диктует именно само направление. И будь оно курортное, туристическое или бизнес формата – особой разницы это не имеет. Главное – это потенциал региона, качественная и продуманная инфраструктура, а самое главное – выгодные и приемлемые условия для будущих инвесторов.
Главная задача отечественных отелей-первопроходцев такого формата – это дать высокие показатели по загрузке апартаментов, как в высокий сезон, так и в низкий. А миссия локальных властей состоит в том, чтобы всеми силами благоприятствовать в оптимизации местной инфраструктуры и вывести на достойный уровень процесс проведения ивентов мирового масштаба.
И надо сказать, что успехи в этом направлении весьма ощутимы. Если взять, к примеру, один из самых популярных курортных направлений РФ – а именно регион г. Сочи, то можно обнаружить очень положительную динамику. Этот курорт еще в советские времена заслужено был признан одним из самых перспективных. В наши дни недвижимость в Сочи одна из самых желаемых и востребованных в стране. Для апарт-отелей сложно найти более подходящее место для того, чтобы получить возможность проявить себя и свои силы по максимуму.
Новостройки в Сочи привлекают уже не только отечественных инвесторов, но и зарубежных. Ведь многие уже пресытились экзотикой и палящим солнцем, и жаждут открывать новые направления в средних широтах. Различные ЖК Сочи удовлетворят вкус даже самых требовательных соискателей, ведь разнообразие архитектурных форм и отточенная инфраструктура не оставят равнодушными ни европейца ни среднестатистического американца.
Ознакомившись со статистикой, которая гласит, более 40% апартаментов в мире находятся в частной собственности, решение купить квартиру или апартаменты в Сочи или любом другом курортном городе приходит само собой.
Успешные бизнесмены в своей деятельности руководствуются «золотым» правилом – для того, чтобы преуспеть, нужно быть на шаг впереди остальных. Это касается и инвестирования в апарт-отели в нашей стране. Приобретение такого рода недвижимости способно обеспечить своих инвесторов как стабильным ежемесячным доходом, так и сохранностью вложенных денежных средств.
В этом материале, мы лишь сделали попытку ознакомить читателя с историей возникновения такого формата как апарт-отель, который все еще занимает нишу новичка на отечественном рынке, а также с мировыми тенденциями в этом сегменте отельного бизнеса. Учитывая тот факт, что границы между государствами становятся все менее ощутимыми, а необходимость обитать долгое время вне дома присуща как бизнесменам, так и рядовым туристам, то можно сделать вывод, что у этого формата размещения поистине великое будущее, как в мире, так и на территории нашей страны.
